长沙解除限购后，市场将迎来以旧换新、以小换大的高峰期，利好纯改善、大平层楼盘！
建议新获资格的这类人群，千万要谨慎、别乱买，一定要选好地段和楼盘。
尤其是首付预算充足的改善类房友，重点盯紧长沙大平层产品。
那么，问题来了：
如何选地段？大平层扎堆，哪类大平层必看、值得买入？

壹

纵观长沙的城市规划史，无论热点如何更替迭代，不管是一核两副十组团还是一核四中心八组团，“主城核芯区”的描述从未改变！
↓之前爆出过的《长沙市国土空间总体规划（2021-2035）》主城区空间结构示意图（来源网络，仅供参考，具体以官方为准）：很多解读，都在提醒大家哪些新区值得关注。
因为新区代表的是新的爆发点，代表着更多低价买入的机会。
但我的建议是，现在买房，请盯准主城核芯区。三个理由：
一、人，才是楼市的强势支撑。
在出生率、全国净增人口持续走低的当下，哪个城市净流入人口多，哪个城市的楼市才有未来。
在这方面，长沙一直表现得不错，2022年新增约18.13万人，全国D1。
但，你知道2017-2021年这5年间，长沙每年的新增人口是多少吗？
↓↓↓：

发现了没，长沙人口一直都在新增，但增速明显放缓，将直接影响远郊新区的人口填充，拉低新区未来的潜力预期。
梅滨洋经过十多年的发展，人口导入早已完成，分别西去二期、北上北中心、南下大王山开启新的征程。
河东主城区的人气，吊打长沙任一板块。
五一广场、黄兴南路步行街、南门口的人气与高峰期日均几十万的人流量，哪个新区能比肩？！

杜甫江阁、天心阁、白沙井和城南书院、湖南省博物馆等，都是外地人必去的网红打卡点！
地铁线路的密集度、繁华商圈的质量与数量等，皆非传统热点板块、远郊新区可比。
二、河东主城区，地价与房价，一直处于“抢跑”地位。
先说地价，在限价时代，长沙蕞高毛坯限价14800元/㎡，率先出现在河东老城区，后续虽被谷山追平，但在数量上占优势。
另一方面，截至目前，长沙楼面价蕞高的地块出自哪里？
——河东、二环主城范围内。
再说房价。
河东主城内，本身就是壕宅聚集地，价格自然不秀气。

远的不说，就说长沙房价D1个突破3w元/㎡的楼盘，是不是在河东主城？
三、城市更新，打通主城“任督二脉”。
河东主城好，但不得不说，确实存在先天不足——苦于无住宅地块出让。
之前出现的新盘，体量小、零散分布、难成气候！
但城市更新来了，原先的问题，不再是问题。
二环内长沙首批城市更新8个重点片区，河西2个，河东6个！
后续还有23个片区，比如新开铺、黑石铺、红星片区、大古道巷及文庙坪片区等，都在河东！

贰

所谓的主城核芯区，到底是哪里？
长沙市国土空间总体规划（2021-2035）有答案。
放大主城区空间结构示意图，可以看到，主城核芯内有2颗五角星和3个小圈，就像“五一广场”的卫星。

△长沙市国土资源总体规划（2021-2035）主城区空间结构示意图（来源网络，仅供参考，具体以官方为准）

两个五角星——南部的省府，北部的市府；三个小圈——滨江金融、马栏山和红星。
从不同版本的城市规划来看，虽然主城核芯区的范围一直在变化，但“五一广场”这个核芯“主体”的地位，从未被撼动。
↓在城市文化创意空间和区域性消费中心规划图上（来源网络，仅供参考，具体以官方为准）：五一商圈的地位，仍是龙头老大。
任一版本的长沙轨道交通远景线网规划图，穿梭“五一商圈”的轨道线路，都是密密麻麻

结论——
想要通过“房子”来实现资产BAO值，抓住两个关键词「主城核芯区、五一广场/商圈」。
现状是，五一广场/商圈的土地，基本已开发殆尽，新盘几乎销声匿迹！毕竟，这里才是长沙持久不衰的盛世繁华之地！
住宅新盘主要集中在五一广场/商圈「南、北」两个方向。
以「北」约3500米范围内：
藏着开福区湘雅医院片区城市更新大BOSS；
华创、富兴、华远、绿地、泊富等高楼林立，金融机构扎堆；
华发、万科、建发、富兴、城发等壕宅，共同组成了长沙大平层D1圈层。
湘雅医院、省妇幼保健院、长沙市第一医院、长沙市中心医院等医疗资源坐落于此；
还有开福寺、湖南省博物馆、湖南省体育馆、烈士公园...地铁1号线、6号线、城际铁路、9号线（规划）穿梭而过...
城市级D尖资源，几乎全部在这里！
以「南」约5公里处：
绿城、中海、佰昌三大大平层盘踞在此，瓜分约2.8公里的江岸；以及招商、振业等少量刚需、刚改盘。
买哪里？
五一广场/商圈以北，属于资源型大平层，主打一个配套牛掰；以南，属于江景类大平层，以一线江景为卖点。
对于大平层买家来说，如果对江景不是特别执着，建议重点考虑资源型大平层。
毕竟，湘江、浏阳河、圭塘河...作为山水洲城的长沙，江景并不缺乏！
而D级城市资源，一座长沙城却只有城芯个别项目能举步即达。

叁

五一广场/商圈以北，资源型大平层扎堆，选谁？
买蕞宜居的那个——强烈建议大平层买家，重点关注华发四季云玺。
下面从5个方面来分析项目值得入手的原因。
①位置上：出则繁华，入则宁静。
具体位置，借用下@李白的图：

△项目及其周边友盘位置示意图

不临城市主干道芙蓉中路，几无噪音担忧。
但城市繁华，大多步行可直达——
约30米富兴CFC，约100米6号线”湘雅医院站”，约300米湘雅医院；
约500米湖南省博物馆、约650米烈士公园、约700米湖南省体育馆、约850米泊富国际广场、约900米省妇幼保健院....（数据来源：百度测距，仅供参考）

△项目周边配套示意图

芙蓉路上还聚集了全长沙约60%的金融总量，约76.5%的金融业态！
涵盖全球战略投资机构约37家、全国和省J金融总部约59家、全球四大会计事务所约3家、200多家银行、70余家证券/基金/保险等金融机构。（数据来源：华南日报）

△项目周边配套示意图

这资源的丰富度，已经不能简单用“齐备”来形容了！哪一个单拎出来，都令市场其他楼盘羡慕嫉妒恨。
你可能会说，这些资源，周边的楼盘不是都能享受吗？
搞清楚哦~辐射范围与触手可及，是两个概念！
②紧邻城市更新-开福区湘雅医院片区，红利吃到嘴软。
开福区湘雅医院片区城市更新：
将借助“湘雅、省妇幼等GAO端医疗资源”以及“开福寺、文昌阁等多个历史文化D标”两大资源优势，打造具有国际影响力的“文化医疗融合示范区”！
华发四季云玺，属于先发项目之一，后续周边至少还有5个地块待出让，楼面价或将持续创新高，房价或将拉得更高。
项目此时亮相，自然值得入手。
③主城核芯区少见的低密高层小区。
有一部分房友“嫌弃”主城核芯区的重要原因，就是「超高层+高容积率」，居住舒适性大打折扣。
而华发四季云玺，却是个另类：
6栋6-31层的住宅，整体容积率仅约2.6，内部还规划打造约20000㎡的园林景观。
对比周边楼盘约4-9的容积率，舒适度吊打！

同时，公建化立面、大面积玻璃窗、横向铝合金线条，颇具现代简约之美。
双入户大堂+超五星酒店式入户体验，让舒适更上一层楼！
④建面约190㎡、220㎡两大主流大平层面积段，更符合市场行情。
大平层，面积段至少要在建面约180㎡以上，才能享受尺度的奢阔，才能保障整个小区的圈层纯粹度。
但以长沙楼市的承载能级来说，我不建议买建面约250㎡以上的大平层。
太大也不一定是好事，还是要考虑市场流通性。当新房都不好找客群时，二手房依然。
华发四季云玺，在这方面还是「摸透了行情+吃透客群需求」，没有一味求大，既能满足大平层买家尺度、圈层的需求，又保障了未来在二手市场的流速。
⑤国企华发股份，值得期待。
华发四季云玺的开发商，是国企华发集团（广东省国资体系前五）旗下的上市企业华发股份。
三道红线皆绿档，9度入榜《财富》“中国企业500强”，是“2023中国房地产百强企业”第12名、“中国房地产交付力优XIU企业”第10名。（来源：官网）
实力强劲。

2023年上半年权益口径销售额约563.2亿元，在权益销售业绩榜上跃居行业前10，进入房企第1梯队！（来源：中国网财经）
先后进入北上广深等超50个重点城市，打造了逾200个项目、服务业主百余万！

△华发股份版图示意图

开发的多个项目获得广厦奖、詹天佑奖、鲁班奖，品牌力和品质兑现力，值得期待！

华发股份，入湘5年，在滨江新城、梅溪湖、南湖、洋湖等中芯板块都有布局！
华发四季云玺，是其在长的D1个“四季”系作品，引入华发“优+产品体系5.0”，邀请到了华阳国际、新加坡JTL、台湾真工全球三大建筑大师为其量身定制产品形态。

△大师团队

意欲给长沙带来一个可传世的大平层作品！
最后：
不论是城市规划角度，还是现有资源的占有，在主城价值回归的大背景下，华发四季云玺， 都是房友们必看的纯新盘！
项目营销中心10月21日开放，趁着这波置业热潮，大平层买手们，一定要去看看！

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